Составлен рейтинг главных долгостроев Москвы за последние 20 лет

Некоторые жилые комплексы в Москве начинали строить еще в середине 2000-х, однако их ввод в эксплуатацию откладывался на годы и даже десятилетия. В отдельных проектах сроки реализации превышали 15–20 лет, а число дольщиков исчислялось тысячами. ИА StolicaMedia изучило данные Единого реестра проблемных объектов, материалы стройкомплекса Москвы и публикации деловых СМИ и выяснило, какие жилые комплексы стали крупнейшими и самыми длительными долгостроями столицы, а также как изменилась структура рынка к 2026 году.

Рынок долгостроев: что произошло к 2026 году

Проблема долгостроев в Москве формировалась на протяжении нескольких десятилетий. Основная часть таких проектов появилась в 2000-х годах, когда рынок активно развивался за счет долевого строительства, а застройщики привлекали средства граждан напрямую. В середине 2000-х годов дольщики регулярно выходили на публичные акции, пытаясь добиться завершения строительства своих домов.

При этом о проблеме не замалчивали. Ее неоднократно обсуждали представители власти и сами жители. Однако к тому моменту системного подхода к решению вопроса не было.

"В то время как жертвы недобросовестных застройщиков проводили очередной пикет под лозунгом "Верните наши деньги", все заинтересованные стороны во главе с первым заместителем руководителя стройкомплекса Москвы Александром Косованом искали пути выхода из ситуации", — сообщал РБК (18+) в 2005 году.

Издание отмечало, что тогда столичные власти, наконец признали масштабы мошенничества в сфере долевого строительства. Они пошли навстречу обманутым дольщикам, которые были крайне недовольны действиями чиновников. Даже был создан комитет обманутых пострадавших соинвесторов, объединивший жертв 56 недобросовестных застройщиков Москвы и Подмосковья на 2005 год. Члены объединения в какой-то момент собирались перекрывать дороги, устраивать митинги. Однако на такие радикальные меры народ не пошел, надеясь на обещания властей. Тем не менее ситуация с долгостроями еще несколько лет наращивала динамику. 

К середине 2010-х годов проблема затянутого строительства достигла пика. В Москве и других регионах накапливались десятки незавершенных жилых проектов и число обманутых дольщиков продолжало расти. Многие объекты годами оставались замороженными. Их достройка требовала уже не рыночных решений, а прямого вмешательства государства.

В 2010 году в Москве, по данным Росстата, было введено 1,77 млн кв. метров жилья — это оказалось на 34% меньше, чем годом ранее. Такая статистика стала вызовом для чиновников, особенно для Сергея Собянина, который стал мэром "Первопрестольной" 21 октября 2010 года.

Именно с 2011 года в городе началась планомерная работа по ликвидации объектов незавершенного строительства. 21 февраля Собянин подписывает распоряжение о создании комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Одновременно градоначальник упразднил прежнее управление по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства.

Также, тогда начала работу оперативная группа в Комплексе градостроительной политики и строительства города. Списки незавершенных объектов ежегодно обновлялись, включая те, по которым работы не ведутся более двух лет. В работе участвовали городские структуры, инвесторы-застройщики, федеральные министерства и ведомства.

В конечном счете в Москве с 2011 года по 2023 в столице удалось решить проблемы 25 487 обманутых дольщиков. По информации РБК, таких высоких результатов по восстановлению прав пострадавших граждан удалось достичь благодаря вводу в эксплуатацию 233 проблемных домов, а также с помощью механизма компенсаций. При этом, по словам бывшего вице-мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарева, каждый объект требовал индивидуального подхода.

Это касалось оформления документов, подключения инженерных сетей, непосредственно строительных работ и взаимодействия с дольщиками. Всего общая площадь введенных с 2011 года по 2023 год проблемных домов в Москве превысила 2,3 млн кв.метров. Для завершения строительства проблемных объектов в Москве помимо городских застройщиков начали привлекать новых инвесторов, а также предоставлять дольщикам компенсационные квартиры.

Переломным моментом стало изменение модели финансирования отрасли, то есть постепенный отказ от прямого привлечения средств граждан и переход к банковскому проектному финансированию. Такая модель имела успех. Ведь в последующие годы проблема долгостроев в столице перестала быть "бельмом на глазу" для московских властей. На рынок активно заходили крупные девелоперы, усилился контроль за стройками со стороны правительства Москвы и других контролирующих органов.

В 2018 году в России появилась госпрограмма "Семейная ипотека" с привлекательными для покупателей жилья условиями. Даже при такой нагрузке на рынок новости о долгостроях появлялись реже, чем в середине 2000-х годов. Во всяком случае речи о перекрытии дорог или проведения акций протеста не возникало. Долгие стройки, конечно, были, но к началу 2026 года ситуация с проблемными жилыми объектами в Москве кардинально изменилась.

По данным РБК со ссылкой на Мосгосстройнадзор, в конце 2025 года в столице ввели в эксплуатацию два последних жилых комплекса из дорожной карты проблемных объектов — "Академ Палас" и "Квартал Триумфальный". После этого они были исключены из Единого реестра проблемных объектов.

Это означает, что на уровне официальной статистики история проблемных жилых проектов, связанных с нарушением прав дольщиков, завершена. При этом сам рынок долгостроев полностью не исчез. Речь идет уже о более широкой категории — объектах незавершенного строительства, не относящихся к долевому жилью.

Так, по данным РБК, только за 2024 год в Москве были решены вопросы по 28 долгостроям различного назначения. Среди них — административные здания, научные корпуса, спортивные объекты. В 2026 году рынок фактически разделился на два сегмента — проблемное жилье (по которому ситуация закрыта) и общий фонд долгостроев (который продолжает перерабатываться городом).

ИА StolicaMedia изучило, как именно развивались крупнейшие долгострои Москвы и каким образом город решал проблему, которая формировалась более 20 лет.

ТОП-6 крупнейших долгостроев Москвы

ЖК  "Царицыно"

Крупнейшим проблемным проектом Москвы за последние годы стал жилой комплекс "Царицыно". По информации стройкомплекса столицы, его общая площадь составила около 650 тысяч кв. метров. Строительство началось в 2006 году. Застройщик "Московский комбинат хлебопродуктов" (АО МКХ) обещал сдать объект в 2012 году, но не сделал этого. Из 22 корпусов ввели только 8, после чего стройка заморозилась. Мэр столицы Сергей Собянин отмечал, что квартиры в этих корпусах приобрели почти 5 тысяч дольщиков. Строительство завершили только в 2023 году. Фактически достройка велась не за счет инвестора. Объект передали госкомпании и финансирование осуществлялось через бюджетные механизмы. Застройщиком стало АО "Мосотделстрой №1. Финансирование стройки шло за счет увеличения уставного капитала общества, отмечали Москомстройинвесте. 

Есть у истории этого ЖК и уголовно-правовое продолжение. Так, в феврале 2025 года "Коммерсантъ" (18+) сообщал, что прокуратура Москвы со второй попытки утвердила обвинение по делу бывшего главы группы компаний "Настюша" и входящего в нее АО (МКХ) Игоря Пинкевича. Вместе с соучастниками его обвиняют в хищении 2,6 млрд рублей у инвесторов жилого комплекса "Царицыно". Главное следственное управление МВД по Москве инкриминировало фигурантам преступление по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).

По версии следствия, Пинкевич, будучи фактическим владельцем и руководителем ГК "Настюша" и АО МКХ, выступал инвестором, направлявшим личные, заемные и привлеченные средства на реализацию инвестпроекта. Его основой был контракт 2005–2012 годов на реорганизацию части производственной территории на 6-й Радиальной улице (площадью 26 га) и комплексную застройку, включавшую строительство ЖК "Царицыно" и соцобъектов.

Однако, как полагает обвинение, организовав сбор средств и заключение договоров, Пинкевич осознавал, что обязательства не будут выполнены. Ущерб 486 дольщикам превысил 2,6 млрд рублей.

ЖК "Терлецкий парк"

Сопоставимым по масштабу, но еще более продолжительным по срокам стал ЖК "Терлецкий парк". Его начали строить в 2004 году, а завершили лишь в 2025 году. Общая площадь проекта превысила 188 тысяч кв. метров, предусмотрено более 1,3 тысяч квартир. В 2007 году, как сообщали на сайте mos.ru, права на возведение объекта перешли к АО "Глобинвестстрой".

В апреле 2017 года в отношении застройщика была введена процедура наблюдения, а в октябре того же года Арбитражный суд Московской области открыл конкурсное производство. В 2018 году правительство Москвы приняло решение достроить проблемный объект за счет средств городской казны.

Уже 26 сентября 2019 года областной арбитраж урегулировал разногласия между АО "Мосотделстрой №1" и конкурсным управляющим Екатериной Пушновой. Спор возник при согласовании условий договора о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика ЖК "Терлецкий парк". Договор был утвержден судом в редакции АО "Мосотделстрой №1".

Как рассказывала заместитель председателя Москомстройинвеста Екатерина Храмова, на совещании в Москомстройинвесте 2 октября 2019 года представители конкурсного управляющего и городского застройщика договорились подписать документ до 7 октября 2019 года, однако конкурсный управляющий так и не исполнил судебный акт и ранее достигнутые договоренности. Москомстройинвест, который контролировал взаимодействие всех сторон, участвующих в достройке проблемного объекта, неоднократно обращался к представителю конкурсного управляющего за разъяснениями, однако безуспешно.

И только к весне 2025 года комплекс-долгострой „Терлецкий парк“, расположенный на востоке Москвы на Новогиреевской улице, получил разрешение на ввод в эксплуатацию, писал РБК.

ЖК "Воскресенское"

Еще один проект с длительной историей — жилой комплекс "Воскресенское" в Коммунарке. Его строительство началось в 2005 году и завершилось только в 2025 году. Комплекс включает четыре дома на 550 квартир общей площадью около 65 тысяч кв. метров. После остановки работ и банкротства девелопера объект достраивался за счет бюджетных средств. В РБК (18+) этот комплекс прямо называли долгостроем.

ЖК "Академ Палас"

К числу финальных долгостроев, закрывших проблему проблемного жилья в столице, относится ЖК "Академ Палас". Общая площадь проекта превышает 200 тысяч кв. метров, в нем предусмотрено более 700 квартир. Первоначальный застройщик не смог завершить работы, после чего объект достраивали при участии города. По данным РБК, число пострадавших дольщиков достигало 399 человек.

"В Новой Москве ввели строившийся 20 лет ЖК с обманутыми дольщиками. Объект передали на достройку Московскому фонду защиты прав дольщиков (теперь он подведомствен Департаменту гражданского строительства Москвы) для завершения строительства за счет столичного городского бюджета. Работы возобновились в 2023 году, а в июле 2025 года объект ввели в эксплуатацию", — передает РБК.

В той же публикации уточнялось, что в 2014 году его первоначального застройщика признали банкротом. Именно этот объект хорошо показывает, как долго могли тянуться проекты в Новой Москве, стартовавшие еще до перехода ее территорий в состав столицы.

Позже, в декабре 2025 года, в публикации о закрытии дорожной карты проблемных объектов РБК сообщал, что именно "Академ Палас" вместе с "Кварталом Триумфальным" стал последним введенным проблемным жилым проектом.

ЖК "Квартал Триумфальный" 

В ЖК "Квартал Триумфальный" предусмотрено 415 квартир, его общая площадь превышает 100 тысяч кв. метров. История объекта восходит к проекту "Кутузовская миля". В 2021 году РБК сообщал, что жилой комплекс "Квартал Триумфальный" изначально назывался "Кутузовская миля". Уточнялось, что в 2009 году стройку заморозили, а это в дальнейшем привело к уголовному делу. В 2014 году из-за этого проекта дольщики начали протесты и грозили перекрыть Кутузовский проспект.

"В акции, которая прошла у недостроенного 18 корпуса "Кутузовской мили“ (позднее был переименован в ЖК „Квартал Триумфальный“), собралось около 30 человек. По словам корреспондента „РБК-Недвижимости“, в руках демонстрантов были плакаты с надписями: „Землю — застройщику! Квартиры — нам, дольщикам!“, "Прошло 5 лет, а у нас квартир все нет и нет!“, „Сейчас мы — на "Кутузовской миле“! Завтра — на Кутузовском проспекте!“", — писал РБК.

Уже в конце 2025 года градостроительный Москвы сообщил, что объект введен в эксплуатацию и контролируется Московским фондом защиты прав дольщиков, а РБК включил его в число последних жилых долгостроев, завершивших дорожную карту столицы.

ЖК Sky House

Отдельное место занимает жилой комплекс Sky House на Мытной улице — один из самых заметных долгостроев в центральной части города. Его строительство началось в 2008 году и сопровождалось многократными переносами сроков. Ввод в эксплуатацию жилых корпусов состоялся только в 2022 году.

"Строительство столичного ЖК Sky House, который называют „самым элитным долгостроем страны“, завершит девелоперская группа Capital Group", —сообщал Forbes (18+).

Параллельно проект сопровождался и юридическими проблемами. В 2019 году "Ведомости" писали, что Арбитражный суд Московской области признал банкротом ООО "Олтэр", застройщика проблемного жилого комплекса Sky House в центре столицы. Обязательства завершить строительство Sky House в 2019 году на себя взяла Capital Group.

В большинстве случаев строительство затягивалось на 10–20 лет. Причиной становились финансовые проблемы застройщиков или остановка работ. При этом различия между объектами связаны с их масштабом и если "Царицыно" выделяется количеством дольщиков и общей площадью, то "Терлецкий парк" и "Воскресенское" — прежде всего длительностью строительства. 

Как менялось количество долгостроев

По информации Единого реестра проблемных объектов и стройкомплекса Москвы, в последние годы происходило последовательное сокращение числа долгостроев за счет их достройки и вывода из реестра. Ключевой перелом произошел после 2019 года, когда была внедрена модель финансирования строительства через эскроу-счета. До этого застройщики могли напрямую привлекать средства дольщиков, что повышало риск остановки проектов при ухудшении финансового положения компаний. После перехода на новую модель число новых проблемных объектов резко сократилось, а основной задачей рынка стала достройка ранее начатых проектов.

Как сообщает стройкомплекса Москвы, решение о завершении проблемных объектов принималось на уровне правительства города, после чего работы выполнялись за счет бюджетных средств или через специальные фонды. Фактически речь шла о смене модели от рыночной ответственности застройщика к системному участию государства В ряде случаев город не просто завершал строительство, а полностью брал на себя функции девелопера.

Точные цифры по Москве варьируются в зависимости от периода и методики учета, однако общая динамика подтверждается несколькими источниками. Так, по данным РБК, только за 2024 год в столице были решены вопросы по 28 объектам незавершенного строительства.

На фоне Москвы ситуация в других регионах развивалась иначе. Если в столице проблема жилых долгостроев фактически закрыта, то в ряде субъектов РФ такие объекты все еще сохраняются. Как сообщает ТАСС всего в этом году в России осталось завершить строительство 77 жилых объектов, которые считаются долгостроями. В эти дома вложили средства 7,3 тысячи граждан.

Согласно сведениям из Единой информационной системы в сфере жилищного строительства, в перечень проблемных объектов сейчас включено 69 домов, расположенных в 22 субъектах страны. Их суммарная жилая площадь достигает 542 тысячи кв. метров. Как видно из приведенных данных, восстановление прав участников долевого строительства в основном осуществляется за счет региональных программ поддержки (87% случаев), и лишь 13% — посредством инструментов Фонда развития территорий (ФРТ). Москва выступает исключением на рынке — благодаря ресурсам города проблема была решена быстрее, чем в большинстве регионов. 

Несмотря на то что проблема классических долгостроев в Москве к 2026 году в значительной степени решена, риски на рынке новостроек полностью не исчезли. Если раньше ключевым фактором становилась финансовая несостоятельность застройщика и отсутствие контроля, то сейчас риски смещаются в сторону качества проектов, сроков реализации, условий договоров и финансовых моделей девелоперов. ИА StolicaMedia изучило, какие застройщики формируют основные риски на рынке новостроек Москвы сегодня и на что обращать внимание при покупке жилья.