Стоимость одного квадратного метра жилья с учетом ипотеки в Москве приблизилась к 2 миллионам рублей — это в 6 раз дороже реальной стоимости квартиры. Теперь обычное жилье в простом ЖК стоит больше элитных квартир, а ипотека под 26% не выгодна покупателям. Что будет с ценами дальше и как быть простым москвичам — в материале ИА StolicaMedia.
Как рассказала эксперт по недвижимости Наталья Перескокова, сейчас формируется перекос между рыночной стоимостью квартир и их фактической потребительской ценностью.
"Средняя цена за квадратный метр в новостройке бизнес-класса в Москве — доходит до 1,2–1,6 млн рублей, а с учетом ипотечных переплат — и выше 2 млн рублей. Ипотека под 15–18% фактически удваивает конечную стоимость жилья. Реальные доходы населения не растут в том же темпе, и доля покупателей по "реальной" цене (без господдержки) сокращается", — рассказала она в беседе с ИА StolicaMedia.
Эксперт отметила, что сейчас спрос на жилье "во многом искусственный". Его подпитывают субсидированные программы, застройщики и банки, а не платежеспособный спрос на открытом рынке.
Перескокова поделилась также прогнозом по поводу повышения цен на квартиры. Она рассказала, что до конца 2025-го года возможен небольшой рост цен до 5-7% в премиальных и редких локациях Москвы — из-за ограниченного предложения. Массовый сегмент недвижимости, наоборот, ожидает стабилизация и стагнация. Это происходит из-за ограниченного спроса, а также из-за большого количества новостроек. При повышении ключевой ставки или сворачивании программ господдержки возможна коррекция на 10–15% в реальных сделках.
Если говорить о 2026-2027 годах, то высока вероятность ценовой коррекции или длительной стагнации. Кроме того, государство начнет постепенно сворачивать льготную ипотеку, что уменьшит платежеспособный спрос.
"Рост цен близок к своему пределу. Сейчас недвижимость в Москве переоценена, особенно если учитывать стоимость обслуживания ипотеки. Если вы: инвестор — стоит быть осторожным. Доходность аренды падает, а капитализация может замедлиться; покупаете для себя — разумнее искать дисконт на вторичке или торговаться с застройщиком: сейчас много скрытых скидок", — заявила Перескокова.
Ранее ИА StolicaMedia сообщало, что Центробанк России в ходе заседания 27 июля может снизить ключевую ставку. Есть вероятность, что и в дальнейшем, до конца 2025 года, тенденция продолжится.
Согласно данным единой инфосистемы жилищного строительства госкомпании "Дом.РФ", средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки за полгода упала на 4,5% в 20 крупнейших банках России. По состоянию на начало июля показатель находится на уровне 24,48%. Что же касается "вторички", то ставка снизилась на 4,79% — до 24,6%.
Руководитель отдела ипотеки "НДВ Супермаркет Недвижимости" Лидия Мальцева в беседе с ИА StolicaMedia обратила внимание, что Центробанк, согласно прогнозам, может снизить ключевую ставку на два процентных пункта — до 18%.
Кроме того, сообщалось, что в среднем стоимость одного квадратного метра в новых ЖК столицы составляет 316 тысяч рублей, однако, если присоединить к этой цене все переплаты по ипотеке, средняя ставка по которой сейчас 25%, то выйдет более 2,1 миллиона рублей. Подсчет делался с учетом того, что ипотека берется на срок 27 лет, получается, что цена метра равна цене автомобиля.
В других российских крупных городах средняя стоимость одного квадратного метра с учетом ипотеки держится в районе 1 миллиона рублей. По сравнению с московскими ценами, такая стоимость кажется довольно низкой.
С учетом стоимости одного квадратного метра в 2 миллиона рублей, средняя стоимость двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратных метров обойдется ее владельцу в скромные 120 000 000 рублей, которые придется выплатить за весь срок ипотеки. Таким образом, цена "квадрата" средней квартиры в Москве с учетом ипотеки возрастает почти в шесть раз.
За 120 миллионов рублей покупатель мог бы приобрести в столице квартиру в ЖК элитного класса, так как средние цены на московскую элитную недвижимость составляют 1,5 миллиона рублей за квадратный метр. Москвичи могли бы воспользоваться льготной семейной ипотекой, чтобы снизить стоимость переплат, однако эта льгота действует только на новостройки, вторичное жилье в Москве по низкой ставке купить невозможно.
