StolicaMedia, 1 декабря. В разных регионах России растет число историй, когда пожилая хозяйка жилья спустя месяцы после сделки заявляет, что ее обманули, и пытается через суд забрать квартиру назад. В результате честный покупатель, который соблюдал все правила и оплатил недвижимость до рубля, рискует оказаться и без дома, и без денег. Власти и юристы уже объяснили, как устроены такие схемы, почему суды нередко становятся на сторону пенсионеров и какие шаги может предпринять россиянин, если продавщица вдруг решила вернуть себе проданное жилье.
Почему растет число возвратов уже проданных квартир
В последние годы суды все чаще сталкиваются с исками от бывших собственников квартир пенсионного возраста. Схема выглядит схожим образом: сделка проходит через нотариуса, покупатель проверяет документы, оплачивает стоимость квартиры, подписывает договор и регистрирует право собственности. Пожилая продавщица получает деньги и, как правило, уезжает, снимается с регистрации, иногда покупает другое жилье или переводит деньги. Спустя какое-то время она обращается в полицию или сразу в суд и заявляет, что стала жертвой мошенников, а договор нужно отменить. Новый владелец в одночасье превращается в ответчика по делу и понимает, что его дом в любой момент могут отобрать.
Депутаты и эксперты предупреждают, что массовое распространение подобной практики подрывает доверие и к рынку вторичного жилья, и к судебной системе. Люди, которые собирают деньги на квартиру годами, больше не уверены, что после регистрации сделки в Росреестре их собственность действительно защищена. В ответ на волну жалоб власти обсуждают реформы, которые должны обезопасить как пенсионеров, так и покупателей.
Позиция Госдумы
Председатель комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов предложил ввести более жесткий контроль за сделками с участием возрастных продавцов. Как он заявил в Telegram-канале, в России нужны дополнительные инструменты, с помощью которых государство проверяло бы перед продажей квартиры, насколько человек понимает последствия своих действий. Речь идет не о формальной справке, а о реальном подтверждении дееспособности.
Нилов направил обращения к генпрокурору России Александру Гуцану и зампреду правительства Дмитрию Григоренко с идеей подключить к таким сделкам Росреестр и профильные медучреждения, чтобы минимизировать риск признания договора недействительным уже после регистрации.
Похожее обращение отправила председатель комитета Госдумы по развитию гражданского общества Яна Лантратова. Документы направлены в Генпроукуратуру и Минюст России, чтобы защитить добросовестных покупателей. В беседе с Telegram-каналом "Что делать?" (18+) она заявила об огромных социальных последствиях. По ее словам, целые семьи оказываются в подвешенном состоянии, вынуждены съезжать и снимать жильё, оставаясь с ипотекой и долгами. Растет бездомность, усиливается недоверие к сделкам. Мошенники пользуются уязвимостью пенсионеров, что усугубляет проблему.
"Суды в массовом порядке удовлетворяют такие иски, оставляя добросовестных покупателей без жилья, а иногда и без возврата уплаченных средств. Складывающаяся ситуация подрывает доверие как к институту регистрации права, так и к судебным органам, констатируют эксперты", — сказала Лантратова.
"Период охлаждения" на 7 дней
Председатель Госдумы Вячеслав Володин предложил промежуточную меру — семидневный "период охлаждения". По его словам, неделя при продаже квартиры позволит защитить покупателей и пожилых продавцов. Так, после подписания документов деньги покупателя будут находиться на специальном счете и не смогут быть перечислены или сняты в течение семи дней. За это время продавец сможет окончательно подтвердить свое решение о продаже. Такой подход, подчеркнул Володин, поможет снизить риск мошенничества и предотвратить имущественные потери как покупателей, так и продавцов.
Володин обратил внимание на то, что особенно часто ситуации схемой, при которой покупатели остаются без квартиры и денег, происходят с участием пожилых людей. По данным Росреестра, только в 2024 году недействительными признали более трех тысяч сделок с участием граждан пенсионного возраста, а за два года число аннулированных продаж выросло на 20%.
Мошенники и реальные риски
Заслуженный юрист России, доктор юридических наук, профессор Иван Соловьев в беседе с RT (18+) подчеркнул, что сейчас в судах находятся десятки таких дел. По его словам, подобными ситуациями часто пользуются мошеннические группы. Пенсионеры становятся "ширмой". Покупатель может потерять не только жилье, но и деньги, вложенные в ремонт, налоги, услуги посредников.
При этом взыскать деньги с пожилого человека почти невозможно — у него может не быть ни активов, ни доходов. А по российскому законодательству именно на покупателя ложатся риски в случае обмана продавца в момент продажи недвижимости. Государство лишь фиксирует переход прав собственности, но не гарантирует, что продавец через год не заявит о "состоянии" или "давлении". Как обратила внимание директор портала "Всеостройке.рф" (18+) Светлана Опрышко в беседе с RT, суды в первую очередь оценивают дееспособность продавца. Если медицинская экспертиза подтверждает, что человек мог быть введен в заблуждение, сделку аннулируют.
Даже если продавец не состоит на учете в ПНД и кажется здоровым, суд может признать, что в момент сделки он находился под сильным влиянием или стрессом. Для отмены договора достаточно выводов экспертизы и показаний свидетелей.
Специалист по национальной безопасности Нанэ Затикян в разговоре с ИА StolicaMedia объяснила, что теоретически покупатель имеет право требовать возврата средств. Практически — это почти невозможно. Деньги обычно уже переданы мошенникам, а у пенсионера нет имущества, которое можно арестовать.
Судебный юрист Арсен Хачатрян подтвердил, что в 99% случаев вернуть деньги не удается. Их могли уже перевести мошенникам, либо потратить.
Как снизить риск попасть в подобную историю
Советы риелторов и юристов. Покупателю рекомендуется:
- обязательно встречаться с продавцом лично;
- обращать внимание на поведение, мотивацию и состояние человека;
- насторожиться, если пожилой собственник все время с кем-то переписывается или висит на телефоне;
- внимательно изучить цену квартиры — заниженная стоимость почти всегда сигнализирует о проблемах;
- избегать сделок по доверенности;
- запрашивать медицинские справки у продавца при его согласии.
Юристы подчеркивают, что даже самые тщательные проверки не дают стопроцентной гарантии.
Есть ли шанс сохранить квартиру?
Несмотря на мрачную статистику, прецеденты успешной защиты прав покупателя существуют. Один из них — дело из Якутии, получившее широкий резонанс.
Пенсионерка продала квартиру, прошла весь путь сделки, получила деньги, выписалась. Позднее она заявила, что её заставили мошенники. Суд первой инстанции вернул ей жилье, но Верховный суд Якутии отменил это решение.
Почему? Дело в том, что женщина совершила ряд осмысленных действий, то есть подписывала несколько договоров, получала деньги, освобождала квартиру. Экспертиза подтвердила ее дееспособность на момент сделки. Также обвинения в адрес покупателей оказались недоказанными. А вскоре после сделки она подала заявление о банкротстве, что выглядело как попытка воспользоваться ситуацией. Этот случай стал одним из редких примеров, когда покупатель сохранил свое жилье.
Как распознать продавца под давлением мошенников
Юристы рекомендуют обращать внимание на признаки:
- собственник продает жилье по доверенности;
- постоянно с кем-то переписывается или разговаривает;
- путается в деталях и причинах продажи;
- избегает встреч или торопит сделку;
- подписывает документы, не читая;
- берет "свежие" микрозаймы перед продажей квартиры.
Что же делать, если пенсионерка хочет вернуть проданную квартиру
Если пенсионерка после продажи квартиры заявляет, что хочет вернуть жилье, действовать нужно быстро и последовательно. В первую очередь важно прекратить любые попытки неформального общения. Не стоит вступать в долгие разговоры, давать обещания, соглашаться на "мирные беседы" или пытаться что-то объяснять — каждое слово может быть использовано против вас в суде. На данном этапе лучше всего ограничиться сухими, корректными ответами и перевести ситуацию в юридическую плоскость.
Следующий шаг — как можно быстрее привлечь юриста, который специализируется на спорах по недвижимости. Такие дела сложные, часто затяжные, и требуют грамотной подготовки доказательств. Чем раньше юрист войдет в дело, тем выше шанс сохранить квартиру. Он поможет собрать документы, подать нужные ходатайства и правильно построить стратегию защиты.
Покупателю необходимо заранее подготовить полный пакет доказательств своей добросовестности. Сюда может входить переписка с пенсионеркой, подтверждение оплаты, договоры, нотариальные бумаги, сведения о выписке продавца, данные о получении ключей, фиксированные встречи, осмотры, любые аудио— или видеозаписи общения. Такой пакет важен для того, чтобы показать суду. Сделка проходила открыто, честно и без давления на продавца.
Обязательным элементом защиты становится требование провести судебную психолого-психиатрическую экспертизу, которая оценивает состояние продавца именно на момент подписания договора. Суд может признать сделку недействительной только если будет доказано, что в тот момент пенсионерка не понимала сути происходящего. Без такой экспертизы почти невозможно выиграть подобные дела, поэтому требование провести ее — ключевой элемент стратегии.
Покупатель должен продемонстрировать, что пенсионерка действовала осознанно на всех этапах: приходила на встречи, подписывала несколько документов, получала деньги и распоряжалась ими, сама освободила квартиру и снялась с регистрационного учета. Если бы она действительно была под давлением, то могла бы сообщить об этом нотариусу, риелтору или другим участникам сделки, однако этого не произошло. Такой момент важно подчеркнуть в суде.
Если пенсионерка утверждает, что стала жертвой мошенников, нужно добиваться возбуждения уголовного дела. Так получится перевести акцент с покупателя на поиск реальных преступников. Очень часто продавцы не могут предоставить ни одного подтверждения обмана, и отсутствие доказательств работает в пользу покупателя.
Также имеет значение финансовое поведение продавца после сделки. Если она тратит деньги, оформляет кредиты, подает заявление о банкротстве, меняет показания или пытается скрыть часть информации, это может указывать на злоупотребление правом. Суд учитывает такие моменты, поскольку они показывают попытку использовать закон в своих интересах и получить выгоду от собственных действий.
Ранее ИА StolicaMedia писало, что назван способ защитить сделки с недвижимостью от мошенников в России. На первый взгляд все выглядит как обычная сделка. Но все чаще происходит иначе — вместо переезда люди получают судебные разбирательства, долги и разрушенные планы.
Переводы на карту на Новый год под запретом: какой подарок обернется судом
