StolicaMedia, 10 апреля. Современная градостроительная политика активно переходит на рельсы комплексного развития территорий (КРТ), обещая превратить депрессивные зоны в современные кварталы. Однако за красивыми рендерами скрывается ряд острых моментов, которые ставят под сомнение эффективность и справедливость этого механизма.
Первая и самая очевидная угроза — резкое снижение конкуренции. Масштабы площадок КРТ требуют колоссальных финансовых ресурсов для "входа". Приоритет отдается игрокам, способным осваивать огромные территории разом, что неизбежно ведет к снижению конкуренции. В такой ситуации малый и средний строительный бизнес априори не имеет шансов зайти в проект. В итоге страдает конечный потребитель, ведь круг участников сужается до двух-трех крупных девелоперов. Ведь они со временем получат возможность диктовать ценовую политику, что в долгосрочной перспективе может негативно сказаться на доступности жилья.
Как рассказал старший преподаватель Высшей школы урбанистики имени А.А. Высоковского НИУ ВШЭ Юрий Кульчицкий, вероятно, на федеральном масштабе уход мелких игроков из проектов КРТ не будет выглядеть, как монополизация, однако на уровне конкретных регионов это приведет к сильному ослаблению местных застройщиков.
"Для сопротивления этому необходимо увеличивать степень дифференцированности программ и мер поддержки, однако это несет в себе много рисков злоупотребления и неэффективного искажения стимулов для застройщиков, — причем эти риски будет сложно увидеть на старте", — сказал Кульчицкий.
Парадокс парковок
Одной из самых спорных норм является норматив машиномест. Например, во Владивостоке для проектов КРТ он установлен на уровне 0,5 места на квартиру, в то время как для обычной застройки — 1 к 1.
КРТ — это огромные пустые участки, где как раз есть место спроектировать нормальные паркинги и дворы без машин. А "точечная" застройка в центре города, где и так тесно, почему-то обязана строить больше парковок. Это переворачивает здравый смысл с ног на голову. Такое правовое неравенство не только искажает бизнес-модель девелопмента, но и увеличивает риски транспортного коллапса в новых микрорайонах.
Как отмечает Юрий Кульчицкий, любые высокие нормативы по парковкам увеличивают затраты и снижают рентабельность, заставляя застройщиков продавать места в подземных паркингах ниже себестоимости и перекрывать убытки за счет роста цены квадратного метра.
"Рентабельность же проекта в целом больше зависит от сочетания спроса на конкретный тип жилья в конкретной локации и того, насколько предложение девелопера подходит под этот спрос", — сказал Кульчицкий.
По его словам, в конечном счете, некоторое снижение норматива для КРТ можно считать оправданным, так как в комплексных проектах появляется больше возможностей по грамотной интеграции проекта в систему общественного транспорта и развитию функций, снижающих совокупный спрос на поездки на личном транспорте.
Инфраструктура "на честном слове"
Если механизм изъятия земли под нужды КРТ прописан в законе понятно, то до сих пор не до конца ясен регламент реализации школ, детских садов, поликлиник и отделений полиции. Не определены источники финансирования и зоны ответственности в случаях, когда экономика проекта перестает покрывать затраты на "социалку".
Как рассказал Юрий Кульчицкий, фактически в последние годы регулирование КРТ актуализировалось именно так, чтобы обязывать застройщика иметь социальные объекты в проекте КРТ (ранее существовали лазейки, позволяющие снизить объем обязательств еще на этапе утверждения проекта).
"По факту же договор о КРТ содержит в себе элементы неустоек и банковских гарантий, а также синхронизации ввода жилых и социальных объектов. Это не снижает вероятность сбоев в части реализации социальной инфраструктуры до нуля, — в отдельных случаях проекту придется менять оператора и все может серьезно затянуться, однако в общем и целом сейчас можно считать степень регулирования достаточной", — отметил Кульчицкий.
Такое ужесточение регулирования в сочетании с текущей макроэкономической ситуацией, приводит к тому, что не самые крупные застройщики двигаются в сторону от механизма КРТ. По мнению Кульчицкого, теоретически финансовая модель проектов КРТ могла бы стать более привлекательной за счет усложнения структуры финансирования социальных объектов, использования федеральных программ, но на практике все не так просто.
Например, федеральная программа "Стимул", по которой регионы могли получать деньги и выкупать социальные объекты, в конечном итоге не перезапустится в 2027 году. Однако принцип даже ее реализации предполагал поддержку регионов с наиболее активным девелопментом.
"В результате в любом случае регионы с местными некрупными девелоперами и финансовыми моделями на грани или за гранью безубыточности остаются "ниже радаров" и не получают поддержку", — сказал Кульчицкий.
В отличие от социальных объектов, с инженерной инфраструктурой все не так просто. Текущее положение регулирования достаточно эффективно закрепляет обязательность инженерных объектов и сетей, однако на практике застройщик может столкнуться с необходимостью работ на магистральных участках, а не только на внутриплощадочных сетях, а тариф на присоединение к сетям может измениться на поздней фазе проекта. Все эти проблемы не так заметны для конечного потребителя, но существенно влияют на риски и финансовую модель проекта, что, конечно, в итоге учитывается в цене квадратного метра.
Возвращаясь к вопросу изъятия собственности в зонах КРТ, то опять же существующие методики рыночной оценки зачастую не учитывают индивидуальные обстоятельства собственников. Например, три жителя Владивостока, владеющие домами на улице Тюменской, подали административный иск в Ленинский районный суд с требованием признать недействительным постановление администрации города о комплексном развитии территории (КРТ) в этом районе. Жилые строения истцов попали в границы участка, подлежащего сносу.
Механизм КРТ в Приморье терпит крах? Жители пошли в суды Истцы требуют признать недействительным постановление мэрии, разрешающее застройку на площади в 6,5 га
Параллельно с этим наблюдается тенденция к снижению роли общественного контроля. Упрощение или фактическая отмена публичных слушаний для территорий КРТ представляется не совсем логичной. Очевидно, что именно крупномасштабные проекты, затрагивающие интересы тысяч жителей и меняющие транспортно-логистическую карту города, требуют максимально широкого обсуждения.
Кроме того, проблема завершения строительства инфраструктуры актуальна и для микрорайонов, заложенных до принятия закона о КРТ. Опыт таких районов, как Снеговая падь и Патрокл (реализованных в свое время структурами "Дальспецстроя"), наглядно демонстрирует риски недостроя социальных объектов при изменении финансового состояния застройщика.
Как говорит известная пословица, благими намерениями вымощена дорога в ад. В случае с КРТ во очень не хотелось бы, чтобы этой дорогой стал очередные "человейники" без школ, парковок и будущего.
Ведь "Комплексное развитие территорий" (КРТ) звучит солидно. По задумке — это спасательный круг для городов. Когда район застрял в прошлом, утопает в аварийных бараках и депрессии, КРТ позволяет снести старое и построить на этом месте современный квартал, где дороги, школы и поликлиники появляются одновременно с жильем. Причем не за счет бюджета, а на деньги застройщиков. Но если присмотреться к тому, как КРТ внедряется, то возникают вопросы, на которые у власти пока нет четких ответов.
Недавние поправки в федеральный закон (72-ФЗ) вроде бы обязывают включать соцобъекты в зоны КРТ. Но и раньше Генплан их предусматривал, что не мешало чиновникам и бизнесу их игнорировать. В нормативке до сих пор нет жесткого условия: "не сдал школу — не имеешь права вводить жилой дом". Пока таких условий не предусмотрено, то любые обещания о выкупе соцобъектов у застройщиков — лишь слова, которые к тому же могут поднять цену квадратного метра.
Без четких графиков сдачи дорог и школ, без прозрачной системы оценки жилья и без участия жителей в обсуждениях, КРТ рискует превратиться не в проект развитие городов в России, а в удобный способ быстрой застройки последних свободных участков.
Есть даже аналогия с тем, когда были введен механизм эскроу-счетов и множество льготных ипотечных программ. Задумка то была отличной — защитить деньги дольщиков и сделать жилье доступным. Итог мы видим на ценниках, что стоимость квадратного метра взлетела в разы, а жилье для большинства граждан стало более недосягаемым, чем до "помощи" государства.
Отметим, что в Москве по программе комплексного развития территорий планируют реорганизовать участки общей площадью около 4,5 тысячи гектаров. На месте неэффективно используемых и депрессивных зон появятся многофункциональные жилые и деловые кварталы, где возведут более 70 млн кв. метров недвижимости.
В новых кварталах разместятся социальные объекты, общественно-деловые пространства, современные производства, а также жилье, в том числе для программы реновации. Программа КРТ направлена на преобразование заброшенных и нерационально используемых территорий в полноценные городские районы с комфортной средой и развитой инфраструктурой. Реализация проектов позволит создать тысячи рабочих мест и улучшить качество жизни горожан.
