StolicaMedia, 1 июня. Получение ключей от новой квартиры не всегда означает, что все строительные работы выполнены качественно. Именно на этапе приемки покупатель может обнаружить дефекты отделки, проблемы с окнами, инженерными системами или вентиляцией. Для этого многие собственники обращаются к профессиональным приемщикам, которые помогают выявить недостатки и правильно зафиксировать их для застройщика.
За последние годы услуга приемки квартир в Москве и Подмосковье стала массовой. Покупатели все чаще приглашают специалистов перед подписанием акта приема-передачи, рассчитывая избежать дополнительных расходов на устранение скрытых дефектов. О том, как изменился рынок приемки жилья, какие недостатки чаще всего находят в новостройках и почему даже дорогая квартира не гарантирует отсутствие проблем, в интервью ИА StolicaMedia рассказал руководитель компании по приемке квартир от застройщика "Новая Жизнь" Артем Хмелев.
"Услуга стала массовой": почему покупатели идут к приемщикам
— Насколько сейчас востребованы услуги профессиональной приемки жилья в Подмосковье и Москве и как изменился спрос за последние 3–5 лет?
— Если сравнивать с 2019, 2020 и 2021 годами, спрос вырос очень существенно. За последние три-пять лет он изменился кратно. На это повлияло несколько факторов: льготная ипотека, приход на московский рынок большого количества застройщиков и рост объемов строительства.
Кроме того, сама услуга пошла в массы. Появилось сарафанное радио. Средний возраст покупателя квартиры — примерно 30–35 лет. Эти люди общаются с коллегами, у них есть братья, сестры, друзья, они советуют друг другу проверенных специалистов.
Спрос вырос в том числе за счет коллективных чатов жилых комплексов, где соседи обмениваются опытом. Люди видят, что приемка стоит относительно недорого, но помогает избежать серьезных расходов. Условно говоря, за 6 тысяч рублей можно сэкономить 300, 400 или 500 тысяч рублей.
— Кто чаще обращается к приемщикам: покупатели массового жилья, комфорт-класса или бизнес-класса?
— В основном обращаются покупатели массового жилья эконом— и комфорт-класса. Они активнее участвуют в чатах домов, объединяются, стараются получать коллективные скидки и подходят к вопросу через совместные заявки.
Бизнес-класс обычно передается без отделки. Такие покупатели не очень любят состоять в чатах, в основном они заняты работой. Иногда они вообще могут жить за границей, и за них квартиру принимают доверенные лица.
— Можно ли сказать, что рынок уже стал массовым, или большинство покупателей по-прежнему принимают квартиры самостоятельно?
— Однозначно можно сказать, что рынок стал массовым. На мой взгляд, около 70% покупателей сегодня принимают квартиры с приемщиками.
Окна, сколы, плесень и исчезнувшая комната
— Какие нарушения и дефекты встречаются чаще всего?
— Обычно это оконные блоки, потому что они есть и в квартирах с отделкой, и в квартирах без отделки. Часто встречаются проблемы с регулировкой створок окон, механические повреждения — царапины и окалины на стеклопакетах, неполная комплектность изделия.
Также много нарушений связано с отделкой. Рабочие часто относятся к квартирам недостаточно внимательно из-за массового строительства и отсутствия должного контроля.
— Какие недостатки можно назвать типичными практически для любого застройщика?
— Сколы, царапины, окалины на стеклопакетах. Зачастую загрязнения строительным раствором тоже оставляют царапины и сколы на поверхности. Также часто встречаются трудноустранимые загрязнения на окнах и самой отделке.
— Есть ли различия в качестве жилья между эконом-, комфорт— и бизнес-классом?
— Если говорить про эконом и комфорт, то границы достаточно размыты. Бывает, что в эконом-сегменте какого-нибудь корпуса ЖК в Мытищах есть подземный паркинг, а в комфорте какого-нибудь жилого комплекса, который стоит на Третьем транспортном кольце и считается комфортом, его может не быть.
Часто застройщики в маркетинговых целях делают акцент на том, что у них чуть лучше материалы. Например, может быть немного лучше отделка, но все остальное остается похожим. Лобби и входные группы могут быть одинаковыми, просто картинка другая.
Раньше эконом и комфорт отличались наличием панорамных окон, французских балконов, немного другой отделкой, чуть более высоким классом материалов. И жилой комплекс, как правило, располагался ближе к центру. Сейчас люди иногда не понимают, комфорт это или эконом, и в чем вообще разница. Визуально может быть чуть лучше, но глобальной разницы нет.
У бизнес-класса есть свои особенности. Во-первых, он чаще всего идет без отделки. Во-вторых, там обычно выше потолки. Если в экономе и комфорте это 2,80 м в черновой отделке, то в бизнес-классе может быть 3 или 3,10 м. Естественно, важна локация. Вряд ли бизнес— или премиум-сегмент будет находиться за МКАД, хотя исключения тоже бывают.
Также бизнес-класс обычно отличается наличием подземного паркинга, лобби, консьержа, более качественных мест общего пользования, лифтов и визуально более дорогого оформления.
Приемка квартир в Москве и Подмосковье. Фото: руководитель компании по приемке квартир от застройщика в Москве и Подмосковье "Новая Жизнь" Артем Хмелев
— Правда ли, что высокая стоимость квартиры не гарантирует отсутствие строительных недостатков?
— Конечно. Очень часто в квартирах стоимостью более 100 млн рублей дефектов больше, чем в квартире за 10 млн рублей.
— Какие самые серьезные дефекты вам приходилось находить?
— Отсутствие комнаты. Фактически из четырехкомнатной квартиры сделали трехкомнатную. Также встречались отсутствие стояка вентиляции и плесень под ламинатом или обоями по всей квартире.
— Бывали ли случаи, когда квартира была непригодна для проживания до устранения недостатков?
— Да. Например, если в квартире плесень или если должны проводиться грязные работы по заливке стяжки, штукатурке и выравниванию стен. Обычно люди не принимают квартиру до исправления таких недостатков.
Что говорят застройщики
— Как застройщики обычно реагируют на замечания приемщиков?
— Каждый застройщик реагирует по-разному. Часть прислушивается и старается исправлять. Но год от года практика меняется.
Сейчас, например, крупные застройщики часто спорят по замечаниям, ссылаясь на внутренние стандарты организации и новые нормы. В таких случаях многое зависит от того, как именно зафиксирован дефект и выходит ли он за пределы допустимых отклонений.
Также с 1 марта 2026 года действует новый ГОСТ на отделку, где есть восемь классов отделочных работ и сильно различаются допуски от первого до восьмого класса. Поэтому при приемке становится особенно важно понимать, какой класс отделки применяется к конкретной квартире и какие отклонения считаются допустимыми.
— Какие нарушения чаще всего пытаются оспорить представители застройщика?
— Обычно застройщики пытаются оспорить критичные для них замечания — там, где нужно менять большой стеклопакет или выполнять серьезный объем работ.
Они очень любят ссылаться на допуски. Например, если есть грубая царапина, которая не проходит по допуску, могут сказать: "Вы не так смотрите. Нужно смотреть с определенного расстояния, при дневном свете, не использовать фонарики". И неважно, что мы принимаем квартиру условно в 5 часов вечера зимой, когда солнца уже точно нет.
Также они часто спорят по отклонениям стен или пола. Могут говорить: во-первых, это в допуске; во-вторых, даже если не в допуске, нужно ли вам, чтобы мы вошли именно в этот допуск? То есть вам нужна идеально ровная стена, а у нас допуск 15 мм. Если мы войдем в эти 15 мм, то, по сути, какие к нам претензии? Да, стена кривая, но в допуске.
— Идут ли застройщики на какие-либо уловки, чтобы скрыть недостатки от покупателя?
— Да, не всегда, но такое бывает. Чаще это делают не сам застройщик, не руководители и не прорабы, а рабочие, которые выполняли отделку.
Они могут замазать глубокое отверстие герметиком, наклеить какой-нибудь плакат или объявление на скол на двери. Очень часто под якобы герметиком, причем неаккуратно нанесенным на потолке, скрывается дырка, которую хотели замазать.
— Изменилось ли качество строительства после массового распространения услуг приемки?
— Ответ неоднозначный. История развивалась нелинейно. Изначально не было такого массового сегмента строительства с отделкой. Застройщики просто не знали хороших подрядчиков, не выстроили в своем понимании эргономичную отделку. Сейчас уже есть определенные сертификаты, понимание бизнес-процессов и так далее. Тогда этого не было, все только начиналось.
Потом развивались и застройщики, и количество приемщиков, а услугу стали заказывать чаще. У застройщиков была клиентоориентированность. Чем выше был класс жилья и стоимость квадратного метра, тем сильнее старались угодить покупателю, чтобы он потом еще раз купил квартиру у этого застройщика или посоветовал его другим.
Сейчас ситуация другая. Сложно тратиться на рабочих, есть сильная нехватка квалифицированных кадров, сложное обслуживание кредитов. Плюс есть понимание, что любую квартиру все равно купят. Вопрос только во времени.
Даже если отделку критикуют, квартиры продолжают покупать, потому что людям нужно жилье. Из-за этого у части застройщиков стало меньше мотивации спорные моменты решать в пользу дольщика. В итоге страдает не только качество отделки, но и само отношение к покупателю.
Приемка квартир в Москве и Подмосковье. Фото: руководитель компании по приемке квартир от застройщика в Москве и Подмосковье "Новая Жизнь" Артем Хмелев
Что может покупатель сам
— На что человеку нужно обратить внимание в первые пять минут осмотра квартиры?
— За первые пять минут сложно что-то увидеть, особенно с учетом эйфории. Человек долго ждал квартиру — много месяцев, а может быть, и лет. За пять минут суперважные дефекты обычно не заметить.
Можно хотя бы соотнести ожидания и реальность. За пять минут реально увидеть, есть ли отделка, окна и свет. Ключевая особенность приемки — это именно детальный осмотр.
— Какие дефекты можно заметить без специального оборудования?
— Вы удивитесь, но очень много. Наверное, большую часть дефектов можно заметить без специального оборудования. Опыт, глаза и руки позволяют приемщику увидеть больше замечаний, чем неопытному специалисту с полным набором оборудования.
Понятно, что тепловизор ничто не заменит. Это инфракрасный прибор, который показывает утечки тепла. Рентгеновского зрения ни у кого нет. Но один опытный приемщик с фонариком может заменить трех неопытных даже с полным оборудованием.
— Какие нарушения невозможно выявить без профессиональной проверки?
— Наверное, все, что связано с тепловизией и энергоэффективностью. Термоанемометр показывает продувания. Тепловизор показывает утечки тепла и промерзания по окнам, стенам и отоплению.
Есть и второй эшелон проверок — то, что просто должно быть и что сложно выявить на глаз или "колхозными" методами. Например, вентиляция. Можно приложить листочек к вентиляционному отверстию и понять, присасывается он или нет. Но без анемометра сложно понять, насколько вентиляция хорошая или плохая в числовом выражении. Мы можем увидеть, идет ли поток 0,2 м/с или 2 м/с. С учетом сечения и кратности воздухообмена это уже можно анализировать.
То же самое с неровностью стены. Можно увидеть ее на глаз или проверить отвесом, но намного удобнее делать это уровнем или нивелиром строительных плоскостей.
Главная ошибка
— Какие ошибки чаще всего совершают покупатели во время приемки?
— Не стоит подписывать документы не глядя. Сейчас, например, застройщик делает ловкую схему. Например, когда компания переходит полностью в электронный документооборот и за две недели до начала заселения отправляет дольщикам стандартный пакет документов.
Но при приемке, когда просит подписать пакет документов через "Госключ", говорит: "Помните, две недели назад мы вам присылали документы? Подпишите тот же пакет". Люди открывают его и видят еще два документа, которые раньше не согласовывали.
В одном документе может быть допсоглашение на прощение срока передачи квартиры, если есть неустойка. Во втором — допсоглашение на новый ГОСТ. Поэтому важно не подписывать единый пакет автоматически, а открыть каждый документ и проверить, какие именно условия в него включены.
— Можно ли подписывать акт приема-передачи, если выявлены недостатки?
— Да, можно. Раньше существовало постановление, по которому нельзя было не подписать акт приема-передачи, за исключением случаев выявления критичных недостатков. При этом перечня критичных недостатков в законе не существует.
Критичными можно назвать те недостатки, которые мешают либо начинать ремонт, либо проживать в квартире. Царапина на ламинате никак не мешает проживанию. А вот отсутствие окна или инженерной системы — мешает. Если нет вентиляции, человек может не принимать квартиру.
Сейчас человек может не принимать квартиру, если не хочет, а может принять. Можно принять с замечаниями. Тогда подписываются два документа: акт приема-передачи и акт осмотра.
По акту приема-передачи дольщик в будущем становится собственником. А акт осмотра — это двусторонний документ, где застройщик соглашается с замечаниями и сейчас берет 45 дней на исправление недостатков.
— Что делать, если застройщик отказывается устранять замечания?
— В таком случае единственный исход — судиться. Можно требовать, чтобы застройщик исправил недостатки, либо пытаться взыскать компенсацию за некачественно выполненные работы. Но размер требований в каждом случае рассчитывается отдельно и зависит от характера дефектов, стоимости работ и конкретных обстоятельств.
Приемка квартир в Москве и Подмосковье. Фото: руководитель компании по приемке квартир от застройщика в Москве и Подмосковье "Новая Жизнь" Артем Хмелев
Приемщик тоже может быть проблемой
— Существуют ли недобросовестные приемщики на рынке?
— Да, их достаточно много. Услуга стала сложным бизнес-процессом: от коммуникации с владельцем жилья до постоянных новых постановлений, законов, изменений ГОСТов и дополнительных соглашений. Во всем этом нужно разбираться.
Недобросовестные приемщики — это те, для кого приемка просто вход в другую услугу: юридическое сопровождение, ремонт квартиры или кондиционирование. Им главное познакомиться с хозяином квартиры, написать хоть какое-то количество недостатков, а потом продать дополнительную услугу и втереться в доверие. Часто такие приемщики не знают ни ГОСТов, ни нормативов, а из оборудования у них только селфи-палка, линейка и фотоаппарат.
— Могут ли приемщики квартир и застройщики работать в одной связке? Есть ли схемы, при которых приемщик может обмануть покупателя?
— Наверное, нет. По крайней мере мне сложно представить, как такая схема может быть реализована, и в моей практике такого не встречалось. Если застройщик найдет какую-то компанию по приемке, это не значит, что все дольщики закажут приемку именно у нее. Один будет узнавать через сарафанное радио, второму коллега посоветует других специалистов, третий будет смотреть в чате, четвертый искать на "Профи.ру" (18+), "Авито" (18+) или в интернете.
Шанс, что все обратятся именно к "приемщикам от застройщика", маловероятен. При этом никому не хочется портить репутацию. Если выяснится, что приемщики выгораживают застройщика и минимизируют замечания, особенно если это крупная компания, репутация просто разрушится.
— Как проверить, что специалист действительно независим?
— Я бы больше боялся не зависимости приемщика, а его неграмотности. Без опыта сложно понять, что человек делает что-то не так. Если говорить именно о независимости, нужно смотреть отзывы. Чем лучше отзыв, тем спокойнее. Если коллега, родственник или знакомый уже обращался в эту компанию или к этому приемщику, гарантия независимости сильно повышается. Если есть реальный отзыв — это уже хорошо.
— На какие признаки стоит обратить внимание при выборе компании по приемке?
— В первую очередь на опыт работы. Нужно посмотреть, как зарегистрирована компания — ИП или ООО, когда она была открыта, когда вступила в СРО, когда специалисты появились в профильных реестрах. Это не абсолютная гарантия, но плюс.
Стоит зайти, например, на "Яндекс Карты" (0+), 2ГИС (6+). Отзывы там достаточно сложно подделывать, особенно если их 500, 1000 и больше. Это как минимум говорит о том, что компания работает давно. Нужно читать отзывы, анализировать негативные и смотреть, как компания на них реагирует.
Также важны отзывы от соседей, коллег, знакомых. Можно посмотреть сайт, социальные сети, насколько компания упакована с точки зрения маркетинга. Это не главное, потому что иногда компания без красивого сайта работает лучше, чем распиаренная. Но это тоже дополнительный фактор.
Приемка квартир в Москве и Подмосковье. Фото: руководитель компании по приемке квартир от застройщика в Москве и Подмосковье "Новая Жизнь" Артем Хмелев
Миллионные окна
— Какой самый дорогой дефект вы находили в квартире после сдачи дома?
— Наверное, все, что связано с панорамными окнами. Их стоимость с учетом исправления работ может превышать 1 млн рублей. Если речь идет об оконных блоках или стеклопакетах, которых больше десяти, сумма получается внушительной. Понятно, что и квартира в таком случае обычно большая и недешевая. Но это все равно серьезные расходы.
Также дорого обходятся дефекты инженерных систем. Например, если не работает вентиляция по существенным причинам, это очень дорого исправлять. У нас были такие случаи. Застройщик исправлял, но для него это было дорого.
— Сколько денег в среднем экономит покупателю профессиональная приемка?
— В среднем экономия может составлять около 300 тысяч рублей, но все зависит от квартиры, объема дефектов и позиции застройщика. Суммы могут доходить и до миллионов. Самая рекордная сумма компенсации у нас была 5 млн рублей.
"Сейчас точно нет смысла принимать квартиру без приемщика"
— Вы сами приняли бы квартиру без профессионального приемщика?
— Сейчас точно нет смысла принимать квартиру без приемщика. Как минимум потому, что при небольшой стоимости приемки хозяин квартиры получает большой объем полезной информации и может избежать серьезных расходов.
Кроме того, сейчас к человеку, который находит замечания, предъявляется много требований. Я говорю не только о приемщике, а даже о самом собственнике. Раньше собственник мог сказать застройщику: "Мне кажется, стена неровная". Менеджер мог пригласить прораба, и тот уже сказал бы, действительно она неровная или человеку только кажется.
Сейчас застройщик говорит, что человек, который пишет замечания, должен состоять в НОПРИЗ (Национальное объединение изыскателей и проектировщиков) или НОСТРОЙ (Национальное объединение строителей) , специальных реестрах, работать в компании, которая состоит в саморегулируемой организации, иметь инструменты, причем они должны быть поверены — с сертификатами калибровки или поверки.
Замечания должны быть грамотно зафиксированы. Не просто "стена кривая", а, например, "отклонение от оси вертикали стены более 15 мм". Это значит, что человек знает, какие есть допуски. Если он напишет "стена неровная" или "стена отклонена на 9 мм", а это будет в допуске, то застройщик не примет замечание, потому что посчитает его допустимым. Нюансов очень много.
